Cuánto puede subir el arriendo de una vivienda en Colombia
Las reglas de la Ley 820 de 2003 para reajustar el canon de vivienda urbana: cada 12 meses, hasta el 100 % del IPC, y el límite del 1 % del valor comercial.
Calculadora de Incremento de Arriendo IPC
Qué dice la ley
El arrendamiento de vivienda urbana en Colombia está regulado por la Ley 820 de 2003. En vivienda hay topes al aumento anual del canon; en locales comerciales, en cambio, se rige más por lo pactado.
Las reglas del reajuste (art. 20)
- Solo cada 12 meses. El canon se puede reajustar una vez por año de contrato, contado desde el inicio o desde el último reajuste, no cada 1 de enero.
- Tope del 100 % del IPC. El aumento no puede superar la variación del IPC certificada por el DANE para el período que corresponde. Puedes pactar menos, no más.
Límite del canon (art. 18)
El canon mensual no puede superar el 1 % del valor comercial del inmueble (y ese valor no puede exceder dos veces el avalúo catastral). Un canon de $1.200.000 supone un valor comercial de al menos $120.000.000.
Ejemplo
Canon actual $1.200.000. Si el IPC certificado para el período fuera 5 %, el máximo nuevo canon sería $1.200.000 × 1,05 = $1.260.000. Usa el IPC oficial vigente en el momento del reajuste.
Recomendaciones
- Deja el aumento por escrito, con el valor y la fecha en que empieza a regir.
- Verifica el IPC en el sitio del DANE y no en titulares de prensa.
- Si el arrendador te cobra más del tope, puedes reclamar la diferencia; primero conversa y guarda soportes.
Otros puntos de la Ley 820 que conviene conocer
- Depósitos: la ley prohíbe exigir depósitos en dinero u otras garantías reales para asegurar el contrato (art. 16). Sí se pueden pedir codeudores o una póliza de arrendamiento.
- Duración: si en el contrato no se pactó un término, se entiende que es de un año.
- Prórroga: si ninguna de las partes avisa, el contrato se prorroga por el mismo término inicial, siempre que ambas hayan cumplido y el arrendatario acepte el reajuste legal.
- Contrato verbal: también es válido, pero tener uno escrito evita discusiones sobre fechas y valores.
Preguntas frecuentes
¿El tope del IPC aplica a locales comerciales?
No. El tope de la Ley 820 es para vivienda urbana. Los locales comerciales se rigen por lo pactado en el contrato y por el Código de Comercio.
¿Qué IPC se usa?
El del año calendario inmediatamente anterior al reajuste, certificado por el DANE. Por ejemplo, para un reajuste en 2026 se usa la variación del IPC de 2025.
Esta guía es informativa y no reemplaza asesoría jurídica; en disputas consulta un abogado, un consultorio jurídico o una casa de justicia.
Ingeniero de sistemas y creador de CalculaSuite. Escribo estas guías a partir de las normas y fuentes oficiales, y reviso las cifras cuando cambian los parámetros (última revisión general: 2026-09-29). No soy abogado ni contador: la guía es informativa.